住宅ローンがやっと終わったという時、やれやれローン支払いも終わったと感慨深いものがあります。
しかし、ローン終了時に行う必要のある手続があります。
それが、抵当権抹消登記です。
この登記を行わないと、いざという時に困ることにもなりかねません。
そこで以下に、抵当権抹消登記とは何か、またその意味や実際に手続きする際の流れなどを記します。

抵当権抹消登記とは

まず抵当権の説明を行います。
抵当権とは、貸したお金やものを返してもらえなかった場合に、目的物である担保を差し押さえることができる権利のことです。
通常は、銀行借入金に対して、目的物である土地建物に抵当権を設定します。
住宅ローンを組むときには、購入したり新築したりした家屋を担保にしてローンを組みます。
そして万が一、返済が滞った場合には、金融機関が、購入した家屋を差し押さえする、というわけです。
その差し押さえの実行のために、金融機関はあらかじめ抵当権設定登記をします。
抵当権抹消登記とは、抵当権を外すことで、通常は住宅ローンを完済した時に行います。
この抵当権抹消登記は、土地建物の所有者が行うことになります。
金融機関から送られてきた書類を元に、所有者が自分で登記申請を行うことになります。
金融機関が行ってはくれないため、注意が必要です。

抵当権抹消登記を行わない場合のデメリット

抵当権抹消登記を行わずに放置するケースも多いかと思いますが、やはりこの登記を行わないと、様々なデメリットが発生してしまいます。
抵当権抹消登記を行わないということで、所有者等には抵当権を設定されるような借金があるということを公示する、つまり世間に公表し続けるということになります。
実際、ローンを完済していても抵当権抹消登記が行われなければ、金融機関は、債務を完済したという事実を認識できません。
そうなると、いつまでもこの物件には抵当権が付いていて、債務者が債務を背負っているということを公示し続けることになってしまいます。
その場合、新しいローンを組むことが困難になります。
必要な時にローンが組めないという事態にもなるので、抵当権抹消登記を行う必要があるといえます。
さらに、金融機関や行政には、ローンが残っているという認識になってしまいます。
そうなると、一般売却は難しくなります。
また抵当権を抹消せず売却を行えた場合でも、後に「債務不履行」になる可能性があり、損害賠償を求められることも考えられます。
つまり、不動産売買契約の条件として抵当権抹消が含まれており、それが行われないと契約違反となり債務不履行とみなされるということです。
さらに、長い間抵当権抹消登記を行わずに放置して、かなり年月が経って、ローンが借りられない等で、後で急いで抵当権抹消登記をしようとしても、金融機関からの書類を紛失していることが多々あります。
金融機関から送られてくる必要書類には有効期限があるため、期限を過ぎてしまったら、金融機関に再発行を依頼する必要が出てきます。
しかし長い年月が経ってしまうと、その銀行が統合や合併で名前が変わっていたり支店が閉鎖されてしまっていることがあります。
支店が移動したり、合併で銀行名の変更があったりすると、今度は抵当権移転登記を行う必要が出てきます。
さらに、それが個人間の借入金の場合、貸主が亡くなることがありえます。
そうなると、相続人に抵当権の相続登記をしてもらう必要が出てきます。
こういった余分な登記が発生して、手続も煩雑になってしまいます。
それで、抵当権抹消登記を行う必要があると言えます。

抵当権抹消登記に必要な書類

この抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。
・登記申請書：書き方が厳格に決まっております。法務省ホームページを参照できます。
・登記識別情報または登記済証：住宅ローン完済時に金融機関から送られてきます。
・登記原因証明情報：完済の事実を証明する書類で、住宅ローン完済時に金融機関から送られてきます。
・抵当権者の委任状：抵当権者と所有権者の共同申請であり、所有権者のみが手続きを行う場合には、抵当権者の委任状が必要となります。

抵当権抹消登記にかかる費用

登記申請にあたり、登録免許税が必ず必要になります。
抵当権抹消登記の場合は、1つの物件につき1,000円になります。
土地付き建物の場合には、建物と土地、それぞれ別の物件となり、併せて2,000円となります。
土地や建物が複数の場合は、登録免許税が上がっていきます。
また、この抵当権抹消登記は司法書士に依頼することができます。
司法書士に依頼する場合には、1万円程度の司法書士報酬が必要になります。
ただし、長期間放置して、抵当権相続登記や抵当権移転登記が発生するなどの場合、高額になる可能性があります。
さらに、土地建物の事前調査費用や、事後謄本の取得費用も必要になります。
これらは総額1,000円から2,000円程度になります。

抵当権抹消登記について、どうしたらよいのかわからない場合は、弊社または当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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