空き家の土地が旗竿地、不整形地の時

建築基準法では、建物を建てるときは、幅4ｍ以上のの道路に幅2ｍ以上接していること、が条件となっています。
そして、その条件を満たさない時は、建物が建てられない、つまり再建築不可物件となってしまいます。
その土地の形状が、旗竿地や不整形地の場合、その条件を満たさない場合があります。

旗竿地とは

旗竿地とは、この図の通り、旗状に見える形をもった土地のことです。
敷延、路地状敷地とも呼ばれています。
古くからの市街地では、こういった形状の土地が、意外と多くみられます。
土地は、道路に面して長方形や正方形のほうが、使いやすいのですが、こういった形状ですと、敷地の使用率は、長方形に比べて低下してしまいます。
つまり、使用効率が悪い、ということです。
そのため、固定資産税評価額が安くなるという側面もあります。
そのうち通路部分の幅が2ｍ以下ですと、再建築ができない土地ということになります。

不整形地とは

不整形地とは、この図の通り、長方形や正方形ではない、複雑な形状をした土地のことを言います。
前面道路に面していない箇所が凹凸になっていたり、多角形や、各辺が直線ではない土地などが該当します。
この場合も、固定資産税評価額は安くなりますが、敷地の利用率は低下します。
こういった土地でも、道路に面している箇所が2ｍ以下なら、再建築ができない土地になります。
そのため、解体してしまったら、建物を建てることができない、ということになります。

旗竿地、不整形地の売却のために

もし旗竿地、不整形地にある空き家を売ろうとしたらどうなるでしょうか？
旗竿地のデメリットとしては、以下の事項が挙げられます。
1.周囲(4辺)が取り囲まれているので圧迫感を感じる
2.採光・通風が不十分になる場合がある
3.施工単価が高価な場合がある(重機が入れないことがある)
4.ライフライン引き込み費用が高額になる場合がある
5.家屋の玄関方向や間取りの制限がある
6.防犯上の不安が生じる場合がある
7.隣家とのプライバシー上の問題がありえる
8.駐車場と駐輪場スペース(路地状敷地部分)の不足感がある
9.公道への間口のサイズによっては、駐車時に自転車通行の支障がある
ざっと挙げても、こういうデメリットはありますが、その裏返しとしてのメリットもあります。
例えば、閑静な宅地であり、プライバシーが守られることや、自動車が通らないため安全、といったことです。
それでも、デメリットがあり、売却価格は安くなりがちです。
裏返してみると、利便性の高い立地でも、安価に人気物件を購入できるということもできます。
それで、旗竿地だから売りにくいということは、一概には言えないということになります。

再建築不可の旗竿地を再建築可能にするには

これは、上の図のように、通路部分の幅を広げるように、隣の人に申し入れることができるなら、そうしたほうがいい、ということになります。
その場合、自分の旗竿地の旗の部分を少し削って、その分通路部分を広げるという、等価交換の方法を取ることができます。
いうたら、物々交換のような形をとる、ということになります。
また、隣地の方に伝えて、表側の土地を買い取るか、もしくは旗竿地を買い取ってもらうということもできます。

再建築不可の旗竿地、不整形地の家の活用には

上記の方法を取っても、なお再建築不可であるなら、更地にしてまた建て直すということができないため、現況のまま建物利用を続けるか、更地の状態にして、土地オンリーで活用するか、ということになります。
再建築不可物件を現況のまま利用するなら、そのまま賃貸物件への転換を考えるのが、最も簡単な方法と言えます。
賃貸物件に入居したいという希望者は、利便性・仕様と、賃貸料とのバランスのみを重視しています。
特に再建築不可物件であっても、問題がないということです。
再建築不可物件でも、リフォームは可能なので、リフォームがきれいにできて、賃料がほどほどであれば、入居者は決まってくる、ということになります。
ただし、賃貸需要がそこそこある立地条件というのが大事になってきます。

旗竿地、不整形地の空き家を売却するか、そのまま活用するか、またどのように再建築可能へと持っていくのかについても、各物件により個別性が強くあります。
そういった空き家の管理や整理、活用についてもお困りの場合は、弊社または当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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