相続登記とは

土地・建物・マンションなど不動産の所有者が亡くなったときにその不動産の登記名義を相続人の名義に変える手続きのことです。その不動産がどんなもので、所有者が誰かといった詳細が明記してあるものを登記簿と言います。登記簿の所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記を申請することになります。

所有権移転登記にはさまざまな原因（相続、贈与、売買等）がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを特に相続登記と呼びます。
不動産の名義は所有者の死亡について死亡届を市区役所に届けても、相続人に自動的に変更されるものではありません。相続登記の申請を法務局にすることによって、亡くなった方から相続人に名義変更されます。

相続登記はいつまでに行う？

現在、相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていますが、令和6年4月1日からこれを義務化する法律が施行されます。
注意しなければならないのが過去に相続して登記していない不動産も対象になることです。この法改正以前に相続が開始している場合も義務化の対象となります。
①法改正の施行日（2024年4月1日）
②相続により不動産の所有権を取得したことを知った日
③遺産分割（相続人同士の話合い）で不動産を取得した相続人は遺産分割が成立した日
①②③のいずれか遅い日から３年以内に相続登記を行う必要があります。
つまり、過去の相続で取得した不動産は2027年4月1日までに相続登記を行わなければなりません。

正当な理由なく違反した場合は１０万円以下の過料が課せられる可能性があります。

正当な理由の例
(1)相続人が多く、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
(3)相続人自身に重病などの事情がある場合　など

相続登記の方法

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請して登記簿の名義人を変更します。
まず登記事項証明書を法務局で取得して登記簿の状況を確認します。不動産の名義人が分かったら次に相続関係を把握するため、被相続人と相続人の戸籍謄本などを取得します。亡くなった所有者が遺言を残していなければ、相続登記は法定相続人が全員で手続きを行わなくてはいけませんし、遺産は相続人全員で話し合い分配を決める必要があります。

必要書類が揃ったら不動産の所在地の管轄の法務局で登録申請書の準備、登録免許税の納付を行います。この登録免許税は固定資産評価額の0.4％です。例えば固定資産税が3000万円の不動産であれば、12万円です。このように相続の登記は非常に複雑で時間と手間を必要としますので、費用はかかりますが司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

なぜ義務化されるの？

相続登記申請の義務化は、所有者不明土地の解消に向けた対策の一つです。
現在は相続登記には義務がないため、すぐに相続登記をしない場合が多く、土地の所有者がわからなくなってしまうという事態が生じています。
所有者がわからないと取引（売買等）もできず、再開発、公共事業の支障となってしまうのです。所有者不明土地面積は地籍調査を活用した推計で、このまま放置すれば2040年には約720万ha（北海道くらい）に増加すると計算されています。また平成28年度の地籍調査において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は、約20％程度とされています。

今後、相続登記が義務化されることで災害復興や街の活性化につながることが期待されています。ただ相続の事情や過程はそれぞれで、手続きが複雑でもあります。法務局や司法書士などの専門家に早めに相談することが大切です。

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